Emprunter quand on est indépendant, gérant ou profession libérale : comment obtenir son crédit immobilier ?
Être indépendant, chef d’entreprise, gérant de société ou professionnel libéral n’empêche pas d’obtenir un crédit immobilier.
En revanche, l’analyse du dossier est généralement plus approfondie que pour un salarié en CDI.
La raison est simple : lorsque les revenus proviennent d’une activité professionnelle indépendante, la banque ne regarde pas seulement ce que vous avez gagné au cours des derniers mois. Elle cherche surtout à déterminer si ce revenu est stable, récurrent et suffisamment pérenne pour permettre le remboursement d’un crédit immobilier pendant plusieurs années.
Chiffre d’affaires, bénéfices, rémunération du dirigeant, dividendes, ancienneté de l’entreprise, trésorerie, évolution de l’activité : plusieurs éléments peuvent donc entrer dans l’analyse.
Alors, comment emprunter lorsque l’on est indépendant ? Quels revenus la banque retient-elle ? Faut-il obligatoirement trois bilans ? Et comment présenter son dossier pour maximiser ses chances d’obtenir un financement ?
L’essentiel à retenir
Faut-il trois bilans pour emprunter ? Non. Trois bilans facilitent l’étude du dossier mais ne constituent pas une obligation légale.
Quel revenu est retenu pour un indépendant ? La banque cherche à déterminer un revenu professionnel stable et durable à partir des résultats de l’activité, de la rémunération, de son évolution et du statut de l’emprunteur.
Un indépendant peut-il obtenir un crédit immobilier ? Oui. Son statut ne l’empêche pas d’emprunter, mais l’analyse de ses revenus et de la pérennité de son activité est généralement plus approfondie.
Les dividendes sont-ils pris en compte ? Ils peuvent l’être selon leur régularité, la situation financière de l’entreprise et les critères de la banque.
Peut-on emprunter avec moins de trois ans d’activité ? Oui, dans certains cas. L’expérience professionnelle antérieure, le secteur d’activité, les premiers résultats, l’apport et la qualité globale du dossier peuvent compenser une ancienneté plus courte.
Peut-on obtenir un prêt immobilier quand on est indépendant ?
Oui.
Il n’existe pas de règle interdisant l’accès au crédit immobilier aux indépendants, dirigeants d’entreprise ou professions libérales.
Comme pour n’importe quel emprunteur, la banque doit évaluer la solvabilité du demandeur avant d’accorder un crédit immobilier.
Le véritable sujet n’est donc pas votre statut professionnel.
La question que va principalement se poser la banque est :
Quel revenu peut raisonnablement être considéré comme durable pour calculer la capacité de remboursement de l’emprunteur ?
C’est là que l’analyse diffère de celle d’un salarié.
Pour un salarié en CDI, les bulletins de salaire et le contrat de travail permettent généralement d’identifier assez facilement le revenu mensuel.
Pour un indépendant ou un dirigeant, la banque doit souvent aller plus loin et comprendre la réalité économique de l’activité professionnelle.
Quels profils sont concernés ?
Les profils concernés sont nombreux :
- artisans ;
- commerçants ;
- entrepreneurs individuels ;
- micro-entrepreneurs ;
- consultants ;
- professions médicales et paramédicales ;
- professions libérales ;
- gérants de SARL ;
- présidents de SAS ou SASU ;
- associés dirigeants ;
- dirigeants de sociétés d’exercice libéral.
Mais tous ces profils ne sont pas analysés de la même manière.
Le statut juridique et fiscal, le mode de rémunération et la structure de l’entreprise peuvent modifier sensiblement la manière dont la banque calcule les revenus.
Un président de SAS disposant de bulletins de salaire, par exemple, reste dirigeant de son entreprise. La banque pourra donc vouloir analyser non seulement sa rémunération personnelle, mais également la situation financière de la société dont dépend cette rémunération.
Quel revenu la banque retient-elle pour un indépendant ?
C’est probablement la question la plus importante.
La banque ne retient pas simplement le chiffre d’affaires de l’entreprise.
Un chiffre d’affaires de 150 000 € ne signifie évidemment pas que l’entrepreneur dispose de 150 000 € de revenus personnels.
Il faut notamment distinguer :
- le chiffre d’affaires ;
- les charges professionnelles ;
- le résultat de l’activité ;
- la rémunération effectivement perçue ;
- les bénéfices ;
- les éventuels dividendes.
La méthode exacte varie ensuite selon le statut professionnel et les critères propres à chaque établissement bancaire.
Comment la banque analyse-t-elle les revenus d’un indépendant au réel ?
Pour un entrepreneur individuel ou un professionnel relevant d’un régime réel, la banque peut notamment examiner les bénéfices déclarés au cours des derniers exercices.
Elle va également observer leur évolution.
Prenons un exemple volontairement simple :
- 2023 : 45 000 € ;
- 2024 : 52 000 € ;
- 2025 : 58 000 €.
L’activité présente une progression régulière. La lecture du dossier est relativement rassurante.
Prenons maintenant la situation inverse :
- 2023 : 70 000 € ;
- 2024 : 50 000 € ;
- 2025 : 32 000 €.
La moyenne sur trois ans peut encore apparaître correcte, mais la tendance est clairement baissière.
La banque pourra donc retenir une approche plus prudente.
C’est un point essentiel à comprendre : la moyenne des revenus ne suffit pas toujours à déterminer le revenu bancaire retenu.
L’évolution de l’activité compte également.
Comment obtenir un prêt immobilier lorsqu’on est micro-entrepreneur ?
Le cas du micro-entrepreneur est particulier.
Un micro-entrepreneur ne dispose pas d’un salaire classique.
La banque va généralement partir du chiffre d’affaires déclaré et chercher à déterminer le revenu réellement disponible après prise en compte du fonctionnement du régime de la micro-entreprise et de la nature de l’activité exercée.
Elle regardera également :
- l’ancienneté de l’activité ;
- la régularité du chiffre d’affaires ;
- son évolution ;
- les déclarations fiscales ;
- les relevés bancaires ;
- la nature de la clientèle ;
- la stabilité générale de l’activité.
Une activité régulière et en progression depuis plusieurs années sera généralement plus facile à défendre qu’un chiffre d’affaires élevé mais extrêmement fluctuant.
Comment la banque analyse-t-elle un gérant ou un dirigeant de société ?
Pour un dirigeant de société, l’analyse devient souvent plus technique.
Il faut distinguer deux choses :
le revenu personnel du dirigeant et la situation financière de son entreprise.
Un dirigeant peut parfaitement percevoir 4 000 € par mois alors que son entreprise connaît des difficultés.
Inversement, un chef d’entreprise peut volontairement limiter sa rémunération personnelle alors que sa société est très rentable et dispose d’une trésorerie importante.
La banque peut donc examiner :
- la rémunération du dirigeant ;
- les derniers bilans ;
- le chiffre d’affaires ;
- le résultat d’exploitation ;
- le résultat net ;
- les capitaux propres ;
- la trésorerie ;
- l’endettement professionnel ;
- l’évolution de l’activité ;
- l’ancienneté de l’entreprise ;
- les éventuels comptes courants d’associés.
Le dossier doit être analysé dans son ensemble.
C’est précisément pour cette raison qu’un simple calcul du type « revenu annuel divisé par 12 » peut donner une vision très incomplète de la situation d’un chef d’entreprise.
Les dividendes peuvent-ils être pris en compte dans un crédit immobilier ?
Oui, dans certaines situations.
Mais il faut rester prudent.
Les banques n’analysent pas toutes les dividendes de la même manière.
Un dividende versé exceptionnellement une seule année sera généralement considéré avec beaucoup plus de prudence qu’une distribution régulière constatée sur plusieurs exercices.
Pour envisager leur prise en compte, la banque pourra notamment vérifier :
- la régularité des distributions ;
- la rentabilité de l’entreprise ;
- le résultat disponible ;
- la capacité de l’entreprise à continuer à distribuer ces sommes.
Il est donc déconseillé de construire une capacité d’emprunt en supposant que 100 % des dividendes seront systématiquement retenus comme revenus.
Faut-il obligatoirement trois bilans pour emprunter ?
Non.
C’est probablement l’une des idées reçues les plus répandues concernant le crédit immobilier des indépendants.
Il n’existe pas de règle légale imposant trois bilans pour obtenir un prêt immobilier.
En revanche, plusieurs exercices comptables permettent naturellement à la banque d’évaluer plus facilement la stabilité et la pérennité de l’activité.
Un indépendant disposant de moins de trois années d’ancienneté n’est donc pas automatiquement exclu du financement.
La banque pourra notamment tenir compte :
- du secteur d’activité ;
- de l’expérience professionnelle antérieure ;
- du parcours de l’emprunteur ;
- de la progression de l’entreprise ;
- de l’apport personnel ;
- de l’épargne disponible ;
- de la situation du conjoint ;
- de la qualité globale du projet.
Prenons l’exemple d’un professionnel libéral qui vient de s’installer après dix années passées à exercer exactement la même profession.
Son dossier ne présente pas le même profil qu’une personne qui crée une activité totalement nouvelle dans un secteur qu’elle ne connaît pas.
L’ancienneté de l’entreprise est donc importante, mais elle n’est pas le seul critère.
Le taux d’endettement de 35 % s’applique-t-il aux indépendants ?
Oui.
Les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière s’appliquent également aux indépendants, dirigeants et professions libérales.
Le taux d’effort est en principe limité à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise.
La durée maximale d’un crédit immobilier est généralement de 25 ans, avec certaines possibilités spécifiques pouvant porter la durée totale jusqu’à 27 ans lorsque l’opération comporte une période de différé répondant aux conditions prévues.
Les banques disposent par ailleurs d’une marge de flexibilité limitée pour déroger aux critères du HCSF sur une partie de leur production de crédits.
Mais être sous les 35 % d’endettement ne garantit pas l’accord de la banque.
D’autres éléments sont également analysés :
- le reste à vivre ;
- l’apport ;
- l’épargne résiduelle ;
- le fonctionnement des comptes ;
- l’endettement professionnel ;
- la stabilité des revenus ;
- la qualité globale du dossier.
Ce que la banque cherche réellement à vérifier
Pour un indépendant, la qualité d’un dossier ne dépend donc pas uniquement du montant des revenus.
La banque cherche essentiellement à répondre à trois questions.
L’activité professionnelle est-elle pérenne ?
Une activité ancienne, rentable et relativement régulière sera naturellement plus rassurante.
Une forte progression peut également être positive, à condition qu’elle puisse être expliquée et qu’elle semble durable.
Le revenu personnel est-il suffisamment stable ?
Une rémunération importante mise en place seulement quelques mois avant la demande de prêt ne sera pas nécessairement considérée comme définitivement acquise.
La banque cherche à vérifier que le niveau de rémunération est compatible avec les résultats de l’entreprise.
L’emprunteur maîtrise-t-il ses finances ?
Les relevés de comptes conservent une importance réelle.
Une épargne régulière, l’absence de découverts répétés et une gestion financière cohérente peuvent renforcer considérablement un dossier.
À l’inverse, des revenus élevés ne compensent pas toujours une gestion bancaire dégradée.
Quels documents préparer pour un prêt immobilier lorsqu’on est indépendant ?
Les documents demandés dépendent du statut et de l’établissement bancaire.
Il faut néanmoins généralement prévoir une partie des éléments suivants :
- derniers avis d’imposition ;
- relevés de comptes personnels ;
- relevés de comptes professionnels lorsque nécessaires ;
- derniers bilans ;
- liasses fiscales ;
- déclarations de chiffre d’affaires pour les micro-entrepreneurs ;
- statuts de la société ;
- extrait Kbis ;
- justificatifs de rémunération ;
- bulletins de salaire du dirigeant lorsqu’ils existent ;
- justificatifs de dividendes ;
- situation comptable intermédiaire si nécessaire ;
- justificatifs d’épargne et d’apport.
Le but n’est pas d’envoyer cinquante documents à la banque sans explication.
L’objectif est de fournir les bons documents et de rendre la situation professionnelle immédiatement compréhensible.
Comment améliorer son dossier avant de demander un crédit ?
Pour un indépendant ou un dirigeant, anticiper la demande de financement peut réellement faire la différence.
Quelques mois avant le projet, il peut notamment être utile de :
- limiter les découverts et incidents bancaires ;
- conserver une épargne de précaution ;
- éviter de déséquilibrer inutilement la trésorerie de l’entreprise ;
- anticiper la clôture du prochain bilan ;
- vérifier la cohérence entre rémunération, bénéfices et trésorerie ;
- éviter de souscrire de nouveaux crédits à la consommation ;
- préparer une explication claire de l’évolution de l’activité.
Il ne s’agit évidemment pas de modifier artificiellement les comptes pour obtenir un prêt.
Il s’agit surtout d’éviter qu’une mauvaise présentation ou une décision prise sans anticiper le projet immobilier pénalise inutilement le dossier.
Pourquoi deux banques peuvent-elles donner deux réponses différentes ?
Parce que les critères d’analyse des indépendants ne sont pas totalement uniformes.
Une banque peut calculer une moyenne sur plusieurs exercices.
Une autre peut accorder davantage d’importance au dernier bilan.
Certains établissements peuvent considérer certains revenus variables ou dividendes alors que d’autres les excluront.
Les exigences relatives à l’ancienneté de l’activité peuvent également être différentes.
Il est donc parfaitement possible qu’un dossier considéré comme complexe dans un établissement soit accepté par un autre.
Cela ne signifie toutefois pas qu’il faut envoyer son dossier à toutes les banques.
Au contraire.
Plus un dossier est atypique, plus la sélection des établissements à solliciter doit être précise.
Quel est l’intérêt de passer par un courtier lorsqu’on est indépendant ?
Pour un indépendant, un gérant ou une profession libérale, le travail du courtier ne consiste pas uniquement à rechercher le taux immobilier le plus bas.
Avant cela, il faut comprendre le dossier.
Il faut notamment :
- déterminer quels revenus pourront raisonnablement être retenus ;
- analyser les bilans ;
- comprendre la structure de rémunération ;
- identifier les éventuels points faibles ;
- valoriser les points forts ;
- calculer correctement la capacité d’emprunt ;
- sélectionner les établissements correspondant au profil ;
- présenter le dossier de manière cohérente.
Chez Courtage et Vous, nous analysons le projet immobilier dans sa globalité avant sa présentation aux établissements bancaires.
L’objectif n’est pas simplement de transmettre des documents.
Il s’agit de permettre à la banque de comprendre rapidement la réalité économique du dossier, la stabilité de l’activité professionnelle et la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Pour un indépendant ou un dirigeant, la manière dont le dossier est analysé et présenté peut être aussi importante que le niveau de revenus lui-même.
FAQ – Crédit immobilier pour indépendant, gérant ou profession libérale
Peut-on emprunter sans trois bilans ?
Oui. Trois bilans ne constituent pas une obligation légale. Certains établissements acceptent d’étudier des professionnels ayant une ancienneté plus courte lorsque leur parcours, leur activité et la qualité globale du dossier permettent de justifier la pérennité des revenus.
Une profession libérale peut-elle facilement obtenir un prêt immobilier ?
Oui, si les revenus sont suffisants et suffisamment réguliers. La nature de la profession, l’ancienneté de l’activité et son évolution sont également prises en compte.
La banque prend-elle le chiffre d’affaires comme revenu ?
Non. Le chiffre d’affaires d’une entreprise ne correspond pas au revenu disponible de l’entrepreneur. La banque cherche à déterminer le revenu réellement généré par l’activité en tenant compte du statut et de la structure professionnelle.
Les dividendes comptent-ils dans le calcul du prêt immobilier ?
Ils peuvent être retenus totalement ou partiellement dans certaines situations, notamment lorsqu’ils sont réguliers et compatibles avec les résultats de l’entreprise. Leur traitement varie cependant selon les établissements bancaires.
Peut-on emprunter lorsqu’on vient de créer son entreprise ?
Oui, c’est possible, mais l’analyse sera généralement plus exigeante. Le parcours professionnel antérieur, le secteur d’activité, les premiers résultats, l’apport et la situation du foyer peuvent devenir déterminants.
Un président de SAS avec des fiches de paie est-il considéré comme salarié ?
Pas nécessairement dans le cadre de l’analyse du crédit immobilier. Même s’il dispose de bulletins de salaire, il reste dirigeant de l’entreprise dont dépend sa rémunération. La banque peut donc également analyser les comptes de la société.
Quel taux d’endettement pour un travailleur indépendant ?
Le principe reste le même que pour les autres emprunteurs : le taux d’effort est généralement limité à 35 %, assurance emprunteur comprise. Le respect de ce seuil ne constitue toutefois pas une garantie d’obtention du financement.
Peut-on emprunter avec une seule année d’activité ?
C’est possible dans certains établissements et pour certains profils, mais cela dépend fortement du métier, du parcours professionnel antérieur, des résultats obtenus et de la solidité globale du projet.
Vous êtes indépendant et vous avez un projet immobilier ?
Avant même de rechercher le meilleur taux, il est utile de savoir comment les banques vont analyser vos revenus.
Courtage et Vous peut étudier votre situation, déterminer votre capacité de financement et mettre en place une stratégie bancaire adaptée à votre statut professionnel.
Chaque activité est différente.
Chaque bilan raconte une histoire différente.
Et lorsqu’on est indépendant, gérant ou professionnel libéral, c’est précisément cette histoire qu’il faut savoir expliquer à la banque.
Sources
Les règles relatives au taux d’effort, à la durée du crédit et à la marge de flexibilité des banques s’appuient notamment sur les publications officielles suivantes :