VEFA et construction : appels de fonds, différé et intérêts intercalaires

Acheter un appartement en VEFA ou faire construire une maison présente une particularité importante : la banque ne débloque généralement pas la totalité du prêt immobilier en une seule fois.

Les fonds sont libérés progressivement, en fonction de l’avancement du chantier. Pendant cette période, l’emprunteur peut avoir à supporter des intérêts intercalaires, parfois en parallèle de son loyer ou de son crédit immobilier actuel.

Il est donc essentiel de comprendre trois notions avant de signer son financement :

• les appels de fonds ;
• le différé d’amortissement ;
• les intérêts intercalaires.

Un financement de construction ou de VEFA bien négocié ne se résume donc pas au taux du crédit. La manière dont le prêt va être débloqué pendant 12, 18 ou 24 mois peut avoir une incidence significative sur le budget et le coût global de l’opération.

En résumé : comment fonctionne le financement d’une VEFA ou d’une construction ?

Dans une acquisition immobilière classique dans l’ancien, la banque verse généralement l’essentiel des fonds au notaire lors de la signature de l’acte authentique.

En VEFA ou en construction, le fonctionnement est différent :

• le promoteur ou le constructeur réalise une étape du chantier ;
• un appel de fonds est émis ;
• l’emprunteur transmet cet appel de fonds à sa banque ;
• la banque débloque la somme correspondante ;
• des intérêts peuvent être calculés sur les sommes effectivement débloquées ;
• lorsque le prêt est intégralement débloqué, l’amortissement classique du crédit commence selon les modalités prévues dans l’offre de prêt.

L’ANIL précise que, pour un logement à construire, les fonds peuvent être versés progressivement selon l’avancement des travaux et que ce déblocage progressif entraîne des intérêts supplémentaires communément appelés intérêts intercalaires.

Qu’est-ce qu’un appel de fonds ?

Un appel de fonds est une demande de paiement adressée à l’acquéreur en fonction de l’avancement réel de la construction.

Le promoteur ou le constructeur ne peut pas demander librement le paiement de la totalité du prix dès le début du chantier.

Les sommes exigibles sont encadrées par la réglementation.

Il faut cependant distinguer deux situations :

• l’achat en VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement ;
• la construction d’une maison dans le cadre notamment d’un CCMI – Contrat de Construction de Maison Individuelle.

Les calendriers légaux ne sont pas identiques.

Appels de fonds en VEFA : quelles sont les règles ?

La VEFA concerne l’achat d’un logement qui n’est pas encore construit ou dont la construction est en cours.

Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison vendue par un promoteur.

L’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation fixe les plafonds de paiement.

Le total des sommes versées ne peut pas dépasser :

Les 5 % restants sont donc normalement payables lors de la mise à disposition du logement. En cas de contestation concernant la conformité du logement, ce solde peut être consigné.

Attention : 35 %, 70 % et 95 % sont des plafonds cumulés

Cela ne signifie pas nécessairement que le promoteur effectuera uniquement trois appels de fonds.

Un programme immobilier peut par exemple prévoir différents appels intermédiaires :

• signature de l’acte ;
• fondations ;
• plancher bas ;
• élévation des murs ;
• mise hors d’eau ;
• mise hors d’air ;
• cloisons ;
• équipements ;
• achèvement ;
• livraison.

Ces appels restent possibles dès lors que les limites réglementaires sont respectées.

Que signifie « mise hors d’eau » ?

Un bâtiment est généralement considéré comme hors d’eau lorsque sa structure est protégée des intempéries par la réalisation de la toiture ou de l’étanchéité correspondante.

La mise hors d’air intervient plus tard, lorsque les ouvertures extérieures – fenêtres, portes, baies – sont installées.

Ces étapes sont importantes puisqu’elles servent de référence aux appels de fonds.

Construction d’une maison en CCMI : quel calendrier d’appels de fonds ?

Pour une maison individuelle construite dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan, le calendrier est différent de celui d’une VEFA.

L’article R.231-7 du Code de la construction et de l’habitation fixe les pourcentages maximaux suivants :

Le plafond de 15 % à l’ouverture du chantier inclut, le cas échéant, le dépôt de garantie. Le paiement du solde dépend des conditions de réception et des éventuelles réserves.

Ces plafonds sont réglementaires.

Le paiement des 5 % restants dépend notamment des conditions de réception et de l’existence éventuelle de réserves.

Lorsque des réserves sont formulées, une somme pouvant atteindre 5 % du prix convenu peut être consignée jusqu’à leur levée.

Cas particulier des maisons préfabriquées

Le Code de la construction prévoit un calendrier différent lorsque le constructeur assure la fabrication et l’assemblage d’éléments préfabriqués.

Il est donc important de vérifier le type exact de contrat signé avant de raisonner uniquement avec le calendrier classique du CCMI.

Comment la banque débloque-t-elle les fonds ?

Prenons un exemple.

Vous achetez un appartement neuf en VEFA pour 300 000 €, financé intégralement par un crédit immobilier.

Le promoteur adresse un premier appel correspondant à l’avancement du programme.

La banque ne verse pas nécessairement 300 000 € immédiatement.

Elle peut par exemple débloquer :

• 105 000 € lorsque le projet atteint 35 % ;
• puis 105 000 € supplémentaires pour atteindre 70 % ;
• puis 75 000 € supplémentaires pour atteindre 95 % ;
• enfin 15 000 € à la livraison.

À chaque étape, le capital effectivement utilisé augmente.

C’est précisément cette situation qui donne naissance aux intérêts intercalaires.

Qu’est-ce qu’un intérêt intercalaire ?

Les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts calculés sur la partie du prêt immobilier déjà débloquée mais qui n’est pas encore entrée dans son amortissement classique.

L’ANIL indique que certains prêts destinés à une construction ou à une acquisition en VEFA prévoient ainsi le versement d’intérêts intercalaires entre le déblocage des fonds et le début du remboursement du prêt.

Le principe peut être résumé ainsi :

Intérêts intercalaires mensuels = capital débloqué × taux annuel du prêt ÷ 12

Cette formule est simplifiée : les modalités précises de calcul dépendent du contrat bancaire.

Exemple de calcul des intérêts intercalaires

Prenons un crédit de :

• montant : 300 000 € ;
• taux nominal : 3,50 % ;
• durée d’amortissement : 25 ans.

Premier déblocage : 105 000 €

Les intérêts mensuels théoriques sont d’environ :

105 000 × 3,50 % ÷ 12 = 306 € par mois

Deuxième étape : 210 000 € débloqués au total

210 000 × 3,50 % ÷ 12 = 613 € par mois

Troisième étape : 285 000 € débloqués

285 000 × 3,50 % ÷ 12 = 831 € par mois

À mesure que le chantier avance, les intérêts intercalaires augmentent donc.

Si, dans notre exemple simplifié, chacune des trois premières périodes durait six mois, les intérêts représenteraient approximativement :

• 6 × 306 € ;
• 6 × 613 € ;
• 6 × 831 €.

Soit environ 10 500 € d’intérêts intercalaires avant le début de l’amortissement classique.

Cet exemple est volontairement simplifié et ne tient pas compte de l’assurance emprunteur, des modalités exactes de déblocage ou d’un éventuel différé total.

Il montre néanmoins pourquoi la durée du chantier a une incidence directe sur le coût du financement.

Plus le chantier dure, plus les intérêts intercalaires peuvent coûter cher

C’est l’un des points souvent sous-estimés lors d’un achat dans le neuf.

Deux emprunteurs obtenant exactement le même taux immobilier peuvent supporter des coûts très différents si :

le premier logement est livré en 12 mois ;

le second est livré en 24 mois.

Plus les sommes restent débloquées longtemps avant le passage en amortissement, plus les intérêts intercalaires peuvent s’accumuler.

Un retard de chantier peut donc avoir une conséquence bancaire et budgétaire, même lorsque le prix du logement ne change pas.

Qu’est-ce qu’un différé d’amortissement ?

Le différé permet de repousser le remboursement du capital emprunté.

Il est particulièrement utile lorsqu’un ménage doit continuer à payer :

• son loyer ;
• le crédit de sa résidence actuelle ;
• ou certaines charges liées au logement qu’il occupe en attendant la livraison.

L’offre de prêt peut prévoir un différé d’amortissement. L’ANIL rappelle expressément cette possibilité.

Mais tous les différés ne fonctionnent pas de la même manière.

Différé partiel : comment fonctionne-t-il ?

Avec un différé partiel, l’emprunteur ne rembourse généralement pas encore le capital.

Il supporte cependant tout ou partie :

• des intérêts générés par les fonds débloqués ;
• de l’assurance emprunteur, selon les dispositions du contrat.

On rencontre donc fréquemment le schéma suivant :

Loyer actuel + intérêts intercalaires + assurance

puis, à la livraison :

mensualité normale du prêt + assurance

Ce système permet de limiter la mensualité pendant la construction, mais ne supprime pas complètement la charge financière.

Différé total : est-ce vraiment « zéro mensualité » ?

Pas nécessairement.

Dans un montage avec différé total ou franchise totale, le remboursement du capital et éventuellement le paiement immédiat des intérêts peuvent être repoussés.

Mais les intérêts ne disparaissent pas pour autant.

Selon le contrat bancaire, ils peuvent notamment être reportés ou intégrés au financement et augmenter le coût final de l’opération.

Il faut donc étudier précisément :

• ce qui est réellement différé ;
• pendant combien de temps ;
• le traitement des intérêts ;
• le traitement de l’assurance ;
• le moment auquel commence l’amortissement ;
• le coût total du crédit après différé.

La terminologie commerciale utilisée par les banques n’est pas toujours identique. L’offre de prêt doit donc être analysée plutôt que de se fier uniquement aux expressions “différé total” ou “différé partiel”.

Peut-on emprunter sur 27 ans pour une VEFA ou une construction ?

Le principe posé par le Haut Conseil de stabilité financière est une durée maximale de 25 ans pour le crédit immobilier.

Une tolérance pouvant atteindre deux années supplémentaires de différé d’amortissement existe lorsque l’entrée en jouissance du logement est décalée par rapport à l’octroi du prêt, situation qui concerne notamment les opérations de construction ou de VEFA.

On parle ainsi fréquemment de financement pouvant atteindre 27 ans au total, par exemple :

• 24 mois de période de construction ;
• puis 25 ans d’amortissement.

Cela ne signifie toutefois pas qu’une banque soit obligée d’accorder 27 ans.

Chaque établissement conserve sa politique commerciale, son analyse du risque et ses propres critères d’octroi. Le ministère de l’Économie rappelle d’ailleurs qu’une banque reste libre d’accepter ou non un dossier de financement.

Pourquoi le différé est-il particulièrement important en VEFA ?

Prenons un ménage qui paie actuellement 1 000 € de loyer.

Le futur crédit représentera une mensualité de 1 500 € une fois le logement livré.

Sans mécanisme adapté, il serait difficile de supporter simultanément :

1 000 € de loyer + 1 500 € de crédit = 2 500 € par mois.

Le différé permet d’éviter cette superposition complète.

Pendant le chantier, le ménage peut par exemple supporter :

• 1 000 € de loyer ;
• 300 €, puis 500 €, puis 700 € d’intérêts intercalaires ;
• l’assurance du prêt.

La charge augmente progressivement au fur et à mesure des déblocages.

C’est généralement plus supportable qu’un amortissement intégral immédiat, mais cette période doit être intégrée au budget dès le départ.

L’assurance emprunteur est-elle payée pendant la construction ?

Elle peut l’être.

Le déclenchement et le mode de calcul de la cotisation dépendent du contrat d’assurance et de l’organisation du prêt.

• Il faut donc vérifier :
• la date de prise d’effet des garanties ;
• la base utilisée pour calculer la cotisation ;
• le coût pendant la période de différé ;
• le coût après déblocage total.

L’assurance fait partie des éléments à prendre en compte dans le coût réel d’un financement immobilier. Le ministère de l’Économie rappelle que le TAEG permet notamment d’intégrer différents coûts obligatoires liés au crédit afin de comparer les offres.

Peut-on réduire les intérêts intercalaires ?

Oui, dans certaines configurations.

La stratégie consiste notamment à réfléchir à l’ordre dans lequel sont mobilisés :

• l’apport personnel ;
• le prêt principal ;
• un éventuel prêt à taux zéro ;
• les prêts complémentaires ;
• certaines aides ou prêts employeur.

L’ANIL recommande notamment de privilégier, lorsque cela est possible et cohérent avec le montage retenu, le déblocage des prêts aux taux les plus faibles afin de limiter le coût du déblocage progressif.

Mais l’ordre d’utilisation des différents financements n’est pas toujours libre.

Certaines banques peuvent imposer :

• l’utilisation préalable de l’apport ;
• un ordre précis de déblocage des prêts ;
• des règles particulières pour un PTZ ;
• des conditions différentes selon le type de garantie.

C’est donc un élément qui mérite d’être négocié avant l’édition de l’offre de prêt.

Faut-il utiliser son apport au début ou à la fin du chantier ?

Il n’existe pas une réponse valable pour tous les dossiers.

Utiliser l’apport en premier peut limiter immédiatement le montant emprunté ou débloqué.

À l’inverse, conserver une partie de son épargne peut être pertinent pour maintenir :

• une épargne de précaution ;
• un budget pour la cuisine ;
• les aménagements extérieurs ;
• les frais de déménagement ;
• les travaux non prévus ;
• les équipements qui ne seraient pas financés par le crédit.

Le bon montage consiste donc à arbitrer entre réduction du coût du financement et conservation d’une sécurité financière.

Utiliser toute son épargne pour réduire quelques centaines d’euros d’intérêts intercalaires n’est pas nécessairement la meilleure décision si cela laisse le ménage sans réserve de trésorerie au moment de la livraison.

Quels sont les principaux pièges d’un financement VEFA ou construction ?

1. Comparer uniquement le taux nominal

Une offre à 3,40 % n’est pas nécessairement meilleure qu’une offre à 3,45 % si la seconde prévoit :

• un meilleur différé ;
• moins de frais ;
• une assurance moins coûteuse ;
• une meilleure modulation ;
• un fonctionnement plus favorable des intérêts intercalaires.

Il faut comparer le financement dans son ensemble.

2. Oublier le loyer pendant le chantier

Pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, le ménage peut cumuler :

loyer + intérêts intercalaires + assurance + charges diverses.

Cette période doit être simulée avant la signature.

3. Sous-estimer les retards de chantier

Un retard de livraison peut prolonger :

• le paiement du loyer ;
• les intérêts intercalaires ;
• certaines assurances ;
• parfois les frais liés à un logement temporaire.

Une marge de sécurité financière est donc recommandée.

4. Confondre différé et gratuité

Différer un paiement ne signifie pas supprimer son coût.

Le capital continue d’être dû et les intérêts peuvent continuer à courir.

5. Ne pas vérifier l’appel de fonds

Un appel de fonds doit correspondre à l’avancement prévu contractuellement.

En VEFA comme en CCMI, les plafonds réglementaires doivent être respectés.

6. Ne pas prévoir les dépenses de livraison

La remise des clés est souvent suivie de nombreuses dépenses :

• déménagement ;
• cuisine ;
• électroménager ;
• luminaires ;
• peintures ;
• aménagements extérieurs ;
• clôtures ;
• terrasse ;
• mobilier.

Il est préférable de prévoir ces dépenses dès l’étude du financement.

VEFA et construction : le taux du crédit n’est donc qu’une partie de l’équation

Dans un projet classique dans l’ancien, comparer deux propositions bancaires est relativement simple.

En VEFA ou en construction, l’analyse doit être beaucoup plus complète.

Il faut comparer :

• le taux nominal ;
• le TAEG ;
• la durée d’amortissement ;
• la durée possible du différé ;
• le coût des intérêts intercalaires ;
• le fonctionnement du différé ;
• l’assurance emprunteur ;
• les frais de dossier ;
• la garantie ;
• l’ordre de déblocage des différents prêts ;
• les possibilités de modulation après livraison.

C’est parfois l’architecture globale du financement qui fait davantage la différence que quelques centièmes de point sur le taux du prêt.

Pourquoi faire étudier son financement VEFA ou construction par un courtier ?

Un financement de VEFA ou de construction nécessite une approche différente d’une acquisition dans l’ancien.

Le rôle du courtier consiste notamment à anticiper :

• la durée probable du chantier ;
• le montant des différents appels de fonds ;
• la charge financière supportée avant la livraison ;
• le loyer ou le crédit restant à payer pendant cette période ;
• le choix du différé ;
• l’utilisation de l’apport ;
• l’ordre de déblocage des différents prêts ;
• le coût de l’assurance ;
• les conséquences d’un retard de livraison.

Chez Courtage et Vous, l’objectif n’est donc pas uniquement de rechercher un taux immobilier.

Il s’agit de construire un financement cohérent avec le projet et la situation du ménage, notamment pour les projets de VEFA et de construction à Nancy, Metz, Thionville et plus largement en Lorraine, tout en étudiant les solutions proposées par différents partenaires bancaires.

FAQ – VEFA, construction, appels de fonds et intérêts intercalaires

Quand commence-t-on à rembourser un prêt immobilier en VEFA ?

Cela dépend du contrat bancaire. Pendant la construction, la banque débloque généralement le prêt progressivement. L’emprunteur peut alors payer des intérêts intercalaires avant que l’amortissement classique du capital ne débute.

Qu’est-ce qu’un intérêt intercalaire ?

Il s’agit d’un intérêt calculé sur les fonds déjà débloqués par la banque avant le démarrage ou la généralisation de l’amortissement normal du prêt.

Par exemple, si 100 000 € ont été débloqués sur un crédit de 300 000 €, les intérêts sont à ce stade calculés sur les sommes effectivement mises à disposition selon les modalités prévues au contrat.

Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?

Une approximation simple consiste à utiliser la formule :

capital débloqué × taux annuel ÷ 12.

Ainsi, 100 000 € débloqués à 3,50 % représentent environ 292 € d’intérêts par mois, hors assurance et selon les modalités exactes du contrat bancaire.

Peut-on éviter les intérêts intercalaires ?

Pas systématiquement.

Il est toutefois possible d’en réduire le coût en travaillant sur l’ordre de déblocage de l’apport et des différents prêts, sur le différé et sur l’architecture globale du financement.

Les intérêts intercalaires sont-ils compris dans le taux du crédit ?

Le taux nominal du prêt ne suffit pas à représenter le coût total de l’opération. Pour comparer deux offres, il faut notamment examiner le TAEG et les modalités précises du déblocage progressif et du différé.

Quel est le calendrier des appels de fonds en VEFA ?

• Les paiements ne peuvent en principe excéder cumulativement :
• 35 % après achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d’eau ;
• 95 % à l’achèvement de l’immeuble ;
• le solde lors de la mise à disposition du logement.

Ces plafonds sont prévus par l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation.

Quel est le calendrier des appels de fonds pour une maison en CCMI ?

• Pour le CCMI classique avec fourniture de plan, les plafonds cumulés sont notamment :
• 15 % à l’ouverture du chantier ;
• 25 % après les fondations ;
• 40 % après les murs ;
• 60 % hors d’eau ;
• 75 % après les cloisons et la mise hors d’air ;
• 95 % après les travaux d’équipement ;
• puis le solde dans les conditions prévues lors de la réception.

Ces règles figurent à l’article R.231-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Quelle est la différence entre différé partiel et différé total ?

Dans un différé partiel, le remboursement du capital est généralement repoussé mais les intérêts liés aux sommes débloquées restent payés au fur et à mesure.

Dans un différé plus large ou total, le paiement immédiat de certains intérêts peut également être repoussé selon les conditions de l’offre.

Il faut vérifier précisément le fonctionnement prévu par chaque banque.

Peut-on avoir un prêt immobilier sur 27 ans pour une VEFA ?

Le HCSF fixe normalement une maturité maximale de 25 ans, avec une tolérance pouvant atteindre deux années de différé lorsque l’entrée dans le logement est retardée, notamment pour une VEFA ou une construction.

Cela ne crée toutefois aucun droit automatique à obtenir un financement sur 27 ans.

Que se passe-t-il si la construction prend du retard ?

Un retard peut prolonger la période pendant laquelle l’emprunteur supporte son logement actuel et les intérêts intercalaires.

Le coût global du projet peut donc augmenter même si le prix de vente du logement reste inchangé.

Peut-on bloquer les derniers 5 % lors de la livraison d’une VEFA ?

En présence d’une contestation relative à la conformité du logement, le solde de 5 % peut être consigné dans les conditions prévues par la réglementation.

À retenir

Une VEFA ou une construction ne se finance pas exactement comme un logement ancien.

Le prêt est généralement débloqué progressivement à mesure que le chantier avance.

Cette particularité entraîne trois conséquences essentielles :

• les appels de fonds déterminent le rythme des déblocages ;
• le différé détermine le moment auquel le capital commence réellement à être remboursé ;
• les intérêts intercalaires déterminent une partie du coût supporté pendant la construction.

Avant de retenir une proposition bancaire, il est donc indispensable de simuler non seulement la mensualité après livraison, mais également la charge financière mois par mois pendant toute la durée prévisionnelle du chantier.

Pour un projet de VEFA ou de construction, Courtage et Vous peut étudier le financement dans sa globalité et comparer les solutions bancaires en tenant compte du taux, mais également du différé, des intérêts intercalaires, de l’assurance et des modalités de déblocage des fonds.

Sources

• Code de la construction et de l’habitation – article R.261-14 : plafonds des appels de fonds en VEFA.
• Service-Public.fr – acte de vente d’un logement en VEFA : paiements et solde à la livraison.
• Code de la construction et de l’habitation – article R.231-7 : échéancier légal du CCMI avec fourniture de plan.
• ANIL – contrat de crédit immobilier : déblocage progressif, différé et intérêts intercalaires.
• ANIL – frais annexes pour devenir propriétaire : intérêts intercalaires en VEFA et construction.
• Haut Conseil de stabilité financière – mesure relative à l’octroi des crédits immobiliers : durée maximale et tolérance liée au différé.
• Ministère de l’Économie – Crédit immobilier : comment ça marche ? : coût du crédit et comparaison des offres.