Rachat de soulte après une séparation ou un divorce : calcul et financement

Dernière mise à jour : 1er septembre 2026

Lorsqu’un couple se sépare ou divorce, plusieurs solutions sont possibles pour le logement détenu en commun : le vendre, rester propriétaires ensemble pendant un certain temps ou permettre à l’un des deux de conserver le bien.

Dans ce dernier cas, celui qui souhaite devenir seul propriétaire doit généralement racheter les droits de l’autre. C’est ce que l’on appelle couramment le rachat de soulte.

Sur le papier, le principe paraît simple. Dans la réalité, plusieurs éléments doivent être pris en compte : valeur actuelle du bien, capital restant dû sur le prêt immobilier, quotes-parts de propriété, régime matrimonial, éventuelles créances entre les parties, frais de partage, désolidarisation du crédit et capacité du conjoint qui conserve le logement à financer seul l’opération.

Voici les principales règles à connaître avant de se lancer.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

La soulte est une somme versée par l’un des copropriétaires à l’autre afin de compenser la différence de valeur lors du partage d’un bien.

Dans le cadre d’une séparation, le rachat de soulte intervient fréquemment lorsque l’un des deux souhaite conserver la maison ou l’appartement qui appartenait jusque-là au couple.

Exemple très simple : deux personnes possèdent chacune 50 % d’un logement. L’une souhaite conserver le bien. Elle doit alors indemniser l’autre pour la valeur de ses droits.

Mais il ne suffit pas de prendre 50 % de la valeur du logement. Lorsqu’un crédit immobilier est encore en cours, il faut normalement tenir compte du capital restant dû et, surtout, de la liquidation patrimoniale réalisée par le notaire.

En présence d’un bien immobilier dans le cadre d’un divorce et d’un partage, l’intervention du notaire est nécessaire. Le notaire établit notamment l’actif, le passif et les droits respectifs de chacun.

Comment calculer le montant d’une soulte ?

Dans une situation simple où les deux personnes sont propriétaires à 50/50 et où le bien est financé par un crédit commun, une première estimation peut être obtenue avec la formule suivante :

Valeur nette du bien = valeur actuelle du bien – capital restant dû

Puis :

Soulte indicative = valeur nette du bien × quote-part de la personne qui cède ses droits

Exemple de calcul d’un rachat de soulte

Prenons un logement dont la valeur actuelle est estimée à 300 000 €.

Le capital restant dû sur le prêt immobilier est de 120 000 €.

Les deux propriétaires détiennent chacun 50 % du bien.

La valeur nette théorique est donc :

300 000 € – 120 000 € = 180 000 €

Chaque propriétaire dispose théoriquement de :

180 000 € ÷ 2 = 90 000 €

Si l’un des deux souhaite conserver le logement, la soulte indicative à verser à l’autre sera donc de 90 000 €.

Cette méthode correspond au principe généralement utilisé pour une indivision simple. Les Notaires rappellent néanmoins que le calcul dépend notamment de la valeur du bien, du capital restant dû et des droits respectifs de chacun.

Attention : le calcul n’est pas toujours aussi simple

La formule précédente permet de comprendre le mécanisme, mais elle ne doit pas être considérée comme un calcul définitif.

Le montant réel peut être différent en présence :

• d’un apport personnel différent lors de l’achat ;
• de quotes-parts de propriété différentes, par exemple 60/40 ou 70/30 ;
• de fonds propres investis par l’un des époux ;
• de travaux financés personnellement par l’un des propriétaires ;
• de plusieurs biens à partager ;
• d’autres dettes communes ;
• de créances entre les époux ou indivisaires ;
• de récompenses ou reprises liées au régime matrimonial ;
• d’une prestation compensatoire ou d’autres éléments intégrés à la liquidation patrimoniale.

Le régime matrimonial est donc essentiel.

Le notaire commence par reconstituer l’actif et le passif du couple avant de déterminer les droits de chacun.

Il est donc plus juste de considérer le calcul obtenu avec la valeur du bien et le capital restant dû comme une première estimation financière, et non comme le montant définitif de la soulte.

Comment déterminer la valeur du bien immobilier ?

La valeur retenue est normalement la valeur actuelle du bien, et non son prix d’achat initial.

Si une maison achetée 220 000 € vaut désormais 300 000 €, le calcul doit donc être effectué sur une valeur proche de sa valeur réelle de marché.

Il est recommandé de disposer d’une ou plusieurs estimations réalisées par des professionnels de l’immobilier ou par un notaire.

Les Notaires de France indiquent qu’en cas de désaccord sur la valeur du logement, plusieurs estimations peuvent être utiles. Lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre, un partage amiable peut devenir impossible et le litige peut devoir être tranché judiciairement.

Sous-évaluer artificiellement le logement pour réduire la soulte ou les frais de partage n’est donc pas une bonne stratégie.

Que devient le crédit immobilier existant ?

C’est l’un des points les plus importants d’un rachat de soulte.

Le fait de divorcer, de se séparer ou de transférer la propriété du bien à l’un des deux ne supprime pas automatiquement l’engagement bancaire de l’autre co-emprunteur.

Lorsque les deux membres du couple ont signé le prêt immobilier, ils restent engagés vis-à-vis de la banque tant que celle-ci n’a pas accepté une modification du contrat.

Service-Public précise expressément que le divorce ou la séparation ne met fin ni au contrat de prêt ni à la garantie du co-emprunteur.

Il faut donc régler simultanément deux sujets :

• la propriété du logement avec le notaire ;
• et le prêt immobilier avec la banque.

Qu’est-ce que la désolidarisation du prêt immobilier ?

Si l’un des deux conserve le logement et reprend seul le crédit existant, il faut demander à la banque de libérer l’autre emprunteur de ses obligations.

C’est la désolidarisation.

La banque n’est cependant pas obligée de l’accepter.

Elle doit vérifier que l’emprunteur restant est financièrement capable d’assumer seul le remboursement.

Service-Public prévoit trois grandes possibilités : remboursement du crédit, désolidarisation acceptée par la banque ou remplacement du co-emprunteur sortant par une autre garantie acceptée par l’établissement bancaire.

Il est donc essentiel d’obtenir l’accord bancaire : un accord entre les ex-conjoints ou un acte notarié ne suffit pas à libérer un co-emprunteur des engagements qu’il avait pris auprès de la banque.

Comment financer un rachat de soulte ?

Plusieurs montages peuvent être envisagés.

1. Conserver le prêt immobilier actuel et financer uniquement la soulte

Si la banque accepte la désolidarisation, le propriétaire qui conserve le logement peut parfois conserver le prêt existant et souscrire un financement complémentaire correspondant à la soulte et, éventuellement, à une partie des frais.

Cette solution peut être particulièrement intéressante lorsque les conditions du crédit initial sont favorables.

Elle reste toutefois soumise à l’accord de la banque.

2. Refinancer le capital restant dû et la soulte

Une autre solution consiste à rembourser le crédit immobilier existant et à mettre en place un nouveau financement.

Dans notre exemple précédent :

Capital restant dû : 120 000 €

Soulte : 90 000 €

Besoin de financement avant frais :

210 000 €

Le nouveau prêt pourra donc devoir couvrir tout ou partie :

• du remboursement de l’ancien crédit ;
• de la soulte ;
• des frais liés au partage et au financement.

C’est souvent à ce stade que la comparaison entre plusieurs établissements bancaires prend tout son intérêt.

3. Utiliser une partie de son épargne

L’emprunteur peut également financer une partie de la soulte ou des frais grâce à son épargne.

Par exemple :

• soulte de 90 000 € ;
• 30 000 € d’épargne mobilisée ;
• 60 000 € à financer.

Cette solution réduit le montant du nouveau crédit mais il convient également de préserver une épargne de sécurité suffisante après l’opération.

Comment la banque analyse-t-elle un rachat de soulte ?

La banque va vérifier la capacité de l’emprunteur à assumer seul le financement.

Elle étudiera notamment les revenus, les crédits déjà existants, les charges, la situation professionnelle, le fonctionnement des comptes, l’épargne disponible, le reste à vivre, le montant du financement et la valeur du bien immobilier servant éventuellement de garantie.

Pour les nouveaux crédits immobiliers résidentiels entrant dans le champ de la décision du HCSF, le taux d’effort de référence est fixé à 35 % et la maturité maximale à 25 ans, sous réserve des cas et marges de flexibilité prévus par la réglementation.

Une nuance est cependant nécessaire : les renégociations, rachats et regroupements de crédits existants sont exclus du champ de la décision HCSF. Un rachat de soulte peut associer une acquisition de droits immobiliers et un refinancement du crédit existant. Son traitement dépend donc de la structure précise de l’opération et de l’établissement bancaire. Dans tous les cas, la banque reste tenue d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur.

Il est donc préférable d’étudier la faisabilité bancaire avant de finaliser le partage chez le notaire.

Quels sont les frais d’un rachat de soulte ?

Il est fréquent de lire que les « frais de notaire » d’un rachat de soulte correspondent simplement à un pourcentage de la soulte.

C’est trop simplificateur.

Le coût peut comprendre notamment :

• le droit de partage ou les droits fiscaux applicables ;
• les émoluments du notaire ;
• la contribution de sécurité immobilière ;
• les formalités et débours ;
• les éventuels frais de garantie du nouveau prêt ;
• les éventuels frais liés au remboursement de l’ancien financement.

Dans le cadre d’un partage immobilier consécutif à un divorce, les Notaires de France indiquent notamment qu’une contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur des biens immobiliers s’ajoute au droit de partage et aux émoluments et frais du notaire.

Il est donc préférable de demander au notaire un décompte précis des frais prévisionnels plutôt que d’appliquer arbitrairement un pourcentage au montant de la soulte.

Quel est le droit de partage après un divorce ?

Depuis le 1er janvier 2022, le droit de partage applicable aux intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS est fixé à 1,10 %.

Il est calculé sur l’actif net partagé selon les règles fiscales applicables.

Ce taux résulte directement de l’article 746 du Code général des impôts.

Attention aux couples non mariés et non pacsés

Le régime est différent pour les concubins.

Le taux préférentiel de 1,10 % applicable au divorce ou à la rupture d’un PACS ne leur est pas applicable.

Les Notaires de France indiquent qu’entre concubins, le droit de partage est de 2,50 %, et qu’il peut atteindre 5,80 % lorsqu’une soulte est versée. Le traitement exact dépend de la forme juridique et fiscale retenue pour l’opération.

La différence entre divorce, rupture de PACS et séparation de concubins est donc importante et doit être étudiée avec le notaire.

Exemple complet de rachat de soulte

Prenons la situation suivante :

• Valeur de la résidence : 350 000 €
• Capital restant dû : 150 000 €
• Propriété : 50/50

La valeur nette théorique du patrimoine immobilier est :

350 000 € – 150 000 € = 200 000 €

La part théorique de chacun est :

200 000 € ÷ 2 = 100 000 €

La soulte indicative est donc de 100 000 €.

Si la personne qui conserve le logement doit également reprendre ou refinancer les 150 000 € restant dus, elle doit économiquement supporter :

150 000 € de capital restant dû

150 000 € de capital restant dû
+ 100 000 € de soulte
= 250 000 €

auxquels peuvent s’ajouter les frais de partage, de garantie et de financement.

C’est bien ce montant global qu’il faut confronter à sa capacité financière, et non uniquement les 100 000 € de soulte.

Les 5 erreurs à éviter lors d’un rachat de soulte

1. Calculer la soulte uniquement sur le prix d’achat historique du logement. C’est généralement sa valeur actuelle qui doit être considérée.
2. Penser que la propriété est nécessairement répartie à 50/50. Il faut vérifier le titre de propriété et le régime matrimonial.
3. Signer le partage sans avoir sécurisé le financement.
4. Croire que le divorce désolidarise automatiquement les deux emprunteurs du crédit immobilier. Ce n’est pas le cas.
5. Raisonner uniquement sur le montant de la soulte sans intégrer le capital restant dû, les frais de partage, la garantie bancaire et le coût du nouveau crédit.

Faut-il passer par un courtier pour financer un rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est un dossier particulier parce qu’il combine des problématiques patrimoniales, notariales et bancaires.

Le rôle du courtier n’est pas de déterminer juridiquement les droits de chacun — cette mission appartient au notaire et, lorsque cela est nécessaire, aux avocats — mais de déterminer si la personne qui souhaite conserver le logement peut réellement financer l’opération.

Il peut notamment établir le besoin de financement, analyser la capacité d’emprunt, étudier l’intérêt de conserver ou refinancer le prêt existant, intégrer la soulte et les frais au plan de financement et rechercher les solutions bancaires adaptées.

Chez Courtage et Vous, nous accompagnons les projets de financement immobilier à Nancy, Metz et Thionville, ainsi qu’à distance partout en France.

L’idéal est de réaliser cette étude suffisamment tôt afin que le notaire et les ex-conjoints disposent d’une vision réaliste de la faisabilité financière du partage.

FAQ – Rachat de soulte après séparation ou divorce

Comment calculer rapidement une soulte à 50/50 ?

Dans une situation simple, on peut soustraire le capital restant dû de la valeur actuelle du bien puis diviser le résultat par deux.

Pour un bien de 300 000 € avec 120 000 € de crédit restant, la valeur nette est de 180 000 € et la soulte indicative est de 90 000 €.

Le calcul définitif doit néanmoins tenir compte de la situation patrimoniale et être validé par le notaire.

La banque est-elle obligée d’accepter la désolidarisation ?

Non. La séparation ou le divorce ne modifie pas automatiquement le contrat de prêt. La banque peut refuser de libérer un co-emprunteur si elle considère que l’emprunteur restant ne présente pas une capacité financière suffisante.

Peut-on garder le taux de son ancien crédit immobilier ?

Oui, cela peut être possible si la banque accepte de maintenir le prêt et de désolidariser le co-emprunteur sortant. Ce n’est toutefois pas un droit. Si la banque refuse, un refinancement peut être nécessaire.

Peut-on emprunter la totalité de la soulte ?

C’est possible dans certains dossiers. La décision dépend notamment des revenus, des charges, du capital restant dû, de la valeur du logement, de l’épargne disponible, du reste à vivre et des critères de la banque.

Les frais de notaire sont-ils calculés uniquement sur la soulte ?

Non. Les frais d’un partage immobilier comportent plusieurs éléments et certaines taxes ou certains émoluments sont calculés sur l’actif ou la valeur des biens et non simplement sur le montant de la soulte.

Quel est le droit de partage en cas de divorce en 2026 ?

Le taux applicable aux partages d’intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS est de 1,10 % depuis le 1er janvier 2022.

Le taux de 1,10 % s’applique-t-il aux concubins qui se séparent ?

Non. Les concubins ne bénéficient pas du taux préférentiel prévu pour le divorce et la rupture de PACS. Leur régime fiscal doit être étudié séparément avec le notaire.

Qui décide de la valeur de la maison ?

Les parties doivent s’accorder sur la valeur retenue. Plusieurs estimations réalisées par des professionnels peuvent être utilisées pour déterminer une valeur cohérente avec le marché. En cas de conflit persistant, un règlement judiciaire peut devenir nécessaire.

Faut-il contacter le notaire ou la banque en premier ?

Dans l’idéal, les deux démarches doivent être menées parallèlement. Le notaire détermine les droits des parties et le montant du partage tandis que la banque ou le courtier vérifie que le financement est réalisable.

Cette coordination permet d’éviter de construire un partage juridiquement possible mais financièrement impossible à réaliser.

Peut-on faire une simulation de rachat de soulte avant le divorce ?

Oui. Il est même pertinent d’étudier la capacité de financement le plus tôt possible. Une simulation bancaire peut être réalisée sur la base d’une valeur estimée du bien, du capital restant dû, des revenus et des charges. Le montant définitif restera toutefois conditionné aux éléments retenus lors de la liquidation et du partage.

À retenir

Un rachat de soulte ne consiste pas simplement à « racheter la moitié de la maison ».

Il faut raisonner sur la valeur actuelle du bien, le capital restant dû, les droits de chacun, les frais liés au partage, la désolidarisation du crédit existant et la capacité de financement de la personne qui souhaite conserver le logement.

Avant de prendre une décision, l’association d’une étude notariale et d’une étude de financement permet de déterminer si le projet est juridiquement cohérent et financièrement réalisable.

Sources

• Notaires de France – Divorce : liquidation et partage par le notaire : soulte, coût et fiscalité du partage.
• Notaires du Grand Paris – Racheter la part de son conjoint, partenaire ou concubin : valeur du bien, capital restant dû et calcul indicatif.
• Légifrance – article 746 du Code général des impôts : taux du droit de partage.
• Service-Public.fr – Garantie co-emprunteur en cas de séparation ou divorce : désolidarisation et maintien des obligations bancaires.
• Haut Conseil de stabilité financière – Mesure relative à l’octroi des crédits immobiliers : taux d’effort et maturité de référence.
• HCSF – FAQ sur les décisions d’octroi de crédits immobiliers : champ d’application des renégociations, rachats et regroupements.
• Notaires de France – Partage entre concubins : régime fiscal distinct et traitement des soultes.