PTZ, donation familiale et prêt sur 25 ans : trois leviers pour acheter en 2026
Acheter sa résidence principale en 2026 reste possible, mais l’équilibre financier du projet doit être travaillé avec davantage de précision. Le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat atteignait 3,21 % en mai 2026, hors frais et assurance. Dans le même temps, la durée moyenne des nouveaux prêts accordés aux primo-accédants s’établissait à 23 ans et 11 mois. Ces chiffres montrent que les durées longues sont devenues courantes pour préserver la capacité d’achat des ménages.
Le prêt à taux zéro, l’aide financière de la famille et l’allongement de la durée du crédit peuvent donc constituer trois leviers complémentaires. Ils ne doivent cependant pas être utilisés séparément ou automatiquement. Leur efficacité dépend des revenus, du type de logement, du zonage de la commune, de l’apport disponible et du niveau de mensualité que le foyer peut réellement supporter.
L’essentiel à retenir
Le PTZ permet de financer une partie de la résidence principale sans intérêts ni frais de dossier. Depuis avril 2025, il est accessible pour l’achat ou la construction d’un logement neuf, appartement ou maison, partout en France et jusqu’au 31 décembre 2027. Dans l’ancien, il reste réservé aux zones B2 et C, avec un volume de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
Une donation familiale peut renforcer l’apport, réduire le montant emprunté et rassurer la banque sur l’équilibre du financement. Jusqu’au 31 décembre 2026, une exonération temporaire spécifique permet, sous conditions, de recevoir jusqu’à 100 000 euros par donateur et 300 000 euros au total pour acheter un logement neuf ou en VEFA, ou pour réaliser certains travaux de rénovation énergétique.
Un prêt sur 25 ans réduit la mensualité, mais augmente le coût total du crédit. Le cadre du Haut Conseil de stabilité financière fixe en principe le taux d’effort maximal à 35 % et la durée du crédit à 25 ans. Une tolérance de deux années supplémentaires existe uniquement dans certains projets où l’entrée dans le logement est différée.
Ces trois leviers peuvent être combinés. Mais la banque reste libre d’accepter ou de refuser le financement après analyse de la solvabilité, du reste à vivre, de la gestion bancaire et de la stabilité des revenus.
1. Le PTZ : réduire le coût du financement sans intérêts
Le prêt à taux zéro est un prêt immobilier aidé par l’État. Il finance une partie de l’achat ou de la construction de la résidence principale, sans intérêts, sans frais de dossier et sans frais d’expertise.
Il ne peut toutefois pas financer l’intégralité du projet. Il doit obligatoirement compléter un autre prêt immobilier, comme un prêt bancaire classique, un prêt d’accession sociale ou, selon la situation, un prêt employeur.
Qui peut bénéficier du PTZ en 2026 ?
Le PTZ est principalement destiné aux primo-accédants. L’emprunteur ne doit normalement pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années précédant l’émission de l’offre de prêt.
Certaines exceptions existent, notamment pour les personnes titulaires de certaines cartes d’invalidité, bénéficiaires d’allocations liées au handicap ou victimes d’une catastrophe ayant rendu leur logement définitivement inhabitable.
L’accès au PTZ dépend également :
- du revenu fiscal de référence des personnes qui occuperont le logement ;
- du nombre de personnes composant le foyer ;
- de la commune dans laquelle se trouve le bien ;
- du type d’opération réalisée ;
- du coût total du projet.
Pour une offre de prêt émise en 2026, la banque examine en principe les revenus fiscaux de référence de l’année 2024, figurant sur les avis d’imposition établis en 2025. Les revenus perçus à l’étranger sont également pris en compte, ce qui concerne notamment les travailleurs frontaliers luxembourgeois.
Le PTZ dans le neuf : appartement ou maison partout en France
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ peut financer l’achat ou la construction d’un logement neuf sur l’ensemble du territoire français, qu’il s’agisse :
- d’un appartement neuf ;
- d’une maison individuelle neuve ;
- d’une acquisition en vente en l’état futur d’achèvement ;
- d’une construction de maison.
Cette extension est prévue jusqu’au 31 décembre 2027.
La part du projet pouvant être financée par le PTZ dépend de la tranche de revenus de l’emprunteur.
Pour un appartement neuf, la quotité peut représenter entre 20 % et 50 % du coût de l’opération retenu dans la limite des plafonds réglementaires.
Pour une maison individuelle neuve, elle est moins élevée et se situe entre 10 % et 30 %.
Le montant réellement accordé dépend donc du prix du bien, de la localisation, du nombre d’occupants et des ressources du foyer. Il ne faut pas appliquer directement 50 % au prix d’achat affiché : le calcul porte sur un coût d’opération plafonné.
Le PTZ dans l’ancien : uniquement avec des travaux importants
Le PTZ peut également financer un logement ancien, mais seulement lorsque le bien est situé dans une commune classée en zone B2 ou C.
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Cela correspond, en pratique, à un volume de travaux important : amélioration, modernisation, assainissement, création de surfaces habitables ou rénovation énergétique.
Les travaux doivent en principe :
- commencer après l’obtention du PTZ ;
- être achevés dans un délai maximal de trois ans ;
- respecter les conditions de performance énergétique prévues par le dispositif.
Dans de nombreux dossiers, cette règle oblige à disposer de devis précis avant la consultation bancaire. Un budget approximatif ou une simple estimation ne suffit généralement pas à construire un plan de financement PTZ sécurisé.
Le différé du PTZ peut améliorer les premières années du financement
Le remboursement du PTZ dépend de la tranche de revenus. Les ménages des premières tranches peuvent bénéficier d’une période de différé pendant laquelle ils ne remboursent pas encore le capital du PTZ.
Selon la tranche, le différé peut atteindre :
- 10 ans pour la tranche 1 ;
- 8 ans pour la tranche 2 ;
- 2 ans pour la tranche 3 ;
- aucun différé pour la tranche 4.
La durée totale peut atteindre 25 ans.
Ce différé réduit les charges pendant les premières années. Mais il faut anticiper le moment où le remboursement du PTZ commencera. Les banques mettent souvent en place un lissage des prêts afin d’éviter une hausse brutale de la mensualité après la période de différé.
Le PTZ améliore donc le financement, mais il ne constitue pas une somme gratuite : le capital doit être intégralement remboursé.
2. La donation familiale : renforcer l’apport sans créer une nouvelle dette
L’apport personnel reste un élément central de l’analyse bancaire. Il permet notamment de financer les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier et une partie du prix du logement.
Lorsque l’épargne personnelle est insuffisante, une donation familiale peut renforcer le dossier. Contrairement à un prêt familial, elle ne crée pas de mensualité de remboursement.
Jusqu’à 100 000 euros par parent et par enfant
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à chacun de ses enfants sans droits de donation. Un enfant peut donc recevoir jusqu’à 200 000 euros de ses deux parents, sous réserve que les abattements n’aient pas déjà été utilisés au cours des quinze dernières années.
Cet abattement peut être utilisé en une seule fois ou réparti entre plusieurs donations.
Pour les petits-enfants, l’abattement personnel est de 31 865 euros par grand-parent. Il est de 5 310 euros pour un arrière-petit-enfant.
Le don familial de sommes d’argent de 31 865 euros
Une autre exonération permet de transmettre jusqu’à 31 865 euros sous forme d’argent, tous les quinze ans, à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant.
Deux conditions principales doivent être respectées :
- le donateur doit avoir moins de 80 ans ;
- le bénéficiaire doit être majeur ou émancipé.
Cette exonération peut se cumuler avec les abattements liés au lien de parenté. Un parent de moins de 80 ans peut donc, sous conditions, cumuler l’abattement de 100 000 euros et le don familial de 31 865 euros au profit de son enfant majeur.
Une exonération exceptionnelle jusqu’au 31 décembre 2026
La loi de finances pour 2025 a créé une exonération temporaire particulièrement intéressante pour certains projets immobiliers.
Les dons de sommes d’argent réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 peuvent être exonérés dans la double limite :
- de 100 000 euros par donateur et par bénéficiaire ;
- de 300 000 euros au total par bénéficiaire, tous donateurs confondus.
Cette exonération concerne les dons effectués par un parent, un grand-parent, un arrière-grand-parent ou, en l’absence de descendants, par un oncle ou une tante.
Les sommes doivent être utilisées dans les six mois suivant le versement pour :
- acheter un logement neuf ;
- acheter un logement en VEFA ;
- réaliser des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans la résidence principale du bénéficiaire.
Pour l’achat immobilier, l’exonération temporaire ne concerne donc pas directement l’acquisition d’un logement ancien classique. Elle peut néanmoins être mobilisée pour certains travaux énergétiques réalisés dans une résidence principale déjà détenue.
Le logement doit rester affecté à la résidence principale du bénéficiaire ou d’un locataire pendant au moins cinq ans. Lorsque le logement est loué, le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le bénéficiaire de la donation.
Cette exonération temporaire peut, sous réserve du respect de toutes les conditions, se cumuler avec l’exonération de 31 865 euros et les abattements familiaux habituels.
Une donation doit toujours être déclarée
Même lorsqu’aucun droit n’est dû, le don doit être déclaré à l’administration fiscale par la personne qui le reçoit.
Depuis le 1er janvier 2026, la déclaration en ligne est devenue la règle générale. Toutefois, l’administration précise que les dons pour lesquels l’exonération temporaire destinée au logement neuf ou à la rénovation énergétique est demandée doivent encore être déclarés au moyen du formulaire 2735, le dispositif n’étant pas techniquement intégré à la télédéclaration.
Pour un financement immobilier, il est important de conserver :
- la preuve du virement ;
- la déclaration fiscale ;
- l’identité du donateur ;
- l’origine des fonds ;
- le cas échéant, l’acte ou le conseil du notaire.
La banque doit pouvoir vérifier que les sommes présentées comme apport ne proviennent ni d’un crédit dissimulé ni d’une origine non justifiée.
Donation ou prêt familial : ne pas confondre
Une donation n’a pas vocation à être remboursée. Un prêt familial crée au contraire une dette à la charge de l’emprunteur.
Un prêt entre particuliers d’un montant supérieur à 5 000 euros doit être déclaré à l’administration fiscale. Il est conseillé de formaliser les modalités de remboursement et, selon le montant, de rédiger une reconnaissance de dette ou un acte notarié.
Dans un dossier bancaire, un prêt familial ne peut pas être présenté comme un apport personnel définitif. La banque doit connaître son existence et intégrer son remboursement à l’analyse globale des charges.
3. Le prêt immobilier sur 25 ans : réduire la mensualité, mais pas le coût
Allonger la durée du prêt permet de répartir le remboursement sur davantage de mensualités. Pour une même somme empruntée, la mensualité diminue.
Cette solution peut :
- améliorer le taux d’endettement ;
- augmenter la capacité d’emprunt ;
- préserver un reste à vivre plus confortable ;
- éviter de mobiliser toute l’épargne ;
- rendre le projet compatible avec les critères bancaires.
En mai 2026, la durée initiale moyenne des prêts accordés pour une résidence principale atteignait 23 ans et 11 mois pour les primo-accédants. Le financement sur 25 ans est donc devenu une pratique fréquente, et non une situation exceptionnelle.
Le cadre du HCSF
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière prévoient en principe :
- un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise ;
- une durée maximale de 25 ans ;
- une marge de dérogation limitée à 20 % de la production trimestrielle des banques.
Une partie de cette marge doit être réservée aux acquisitions de résidence principale et aux primo-accédants. Mais un emprunteur ne peut pas exiger qu’une banque utilise sa dérogation en sa faveur.
Peut-on réellement emprunter sur 27 ans ?
On parle parfois de prêt immobilier sur 27 ans. Cette présentation est imprécise.
La durée maximale normale reste de 25 ans. Une tolérance de deux années supplémentaires peut être accordée lorsque l’entrée en jouissance du logement est décalée, notamment dans certains projets :
- construction d’une maison ;
- achat en VEFA ;
- acquisition dans l’ancien avec des travaux importants retardant l’occupation.
Il s’agit généralement d’une période de différé précédant l’amortissement, et non d’un crédit classique remboursé sur 27 années pleines.
Une durée longue augmente le coût total
Prenons un exemple purement pédagogique, avec un prêt de 250 000 euros au taux fixe de 3,50 %, hors assurance et hors frais.
Sur 20 ans :
- mensualité : environ 1 450 euros ;
- coût estimatif des intérêts : environ 97 976 euros.
Sur 25 ans :
- mensualité : environ 1 252 euros ;
- coût estimatif des intérêts : environ 125 468 euros.
L’allongement permet de réduire la mensualité d’environ 198 euros, mais augmente le coût des intérêts d’environ 27 492 euros.
Le prêt sur 25 ans est donc un outil de solvabilité, pas une économie. Il doit être retenu lorsque la baisse de mensualité apporte un bénéfice concret : passage sous le seuil d’endettement, maintien d’une épargne de sécurité ou capacité à financer un logement mieux adapté.
4. Peut-on combiner PTZ, donation familiale et prêt sur 25 ans ?
Oui. Ces trois leviers sont compatibles et peuvent être complémentaires.
Un montage peut par exemple comprendre :
- une donation familiale utilisée comme apport ;
- un PTZ destiné à financer une partie du logement ;
- un prêt bancaire principal sur 25 ans ;
- éventuellement un autre prêt aidé ou employeur.
Exemple simplifié
Prenons un projet immobilier neuf d’un coût de 260 000 euros, hors frais annexes.
Le plan de financement pourrait être constitué de :
- 30 000 euros de donation familiale ;
- 60 000 euros de PTZ, sous réserve d’éligibilité ;
- 170 000 euros de prêt bancaire principal.
À titre indicatif, un prêt principal de 170 000 euros sur 25 ans au taux hypothétique de 3,50 % représenterait une mensualité d’environ 851 euros hors assurance.
Sans donation ni PTZ, un financement bancaire de 260 000 euros dans les mêmes conditions représenterait environ 1 302 euros par mois.
La comparaison est volontairement simplifiée. Elle ne tient pas compte :
- du remboursement futur du PTZ ;
- du lissage des différentes lignes de prêt ;
- de l’assurance emprunteur ;
- des frais de notaire et de garantie ;
- des conditions propres à chaque banque.
Elle montre néanmoins comment une donation et un PTZ peuvent réduire le montant du prêt bancaire soumis aux intérêts.
5. Les erreurs à éviter
Considérer le PTZ comme un apport
Le PTZ reste un prêt. Il doit être remboursé et ne remplace pas nécessairement l’apport destiné aux frais annexes.
Recevoir une donation sans la déclarer
Une donation non déclarée peut créer une difficulté fiscale, successorale et bancaire. La traçabilité est indispensable.
Présenter un prêt familial comme une donation
Le prêt familial est une dette remboursable. Le dissimuler peut remettre en cause l’analyse de solvabilité et la confiance de la banque.
Choisir automatiquement la durée maximale
Un prêt sur 25 ans n’est pas systématiquement préférable. Si la mensualité sur 20 ans reste supportable, une durée plus courte peut réduire sensiblement le coût total.
Commencer les travaux avant l’offre de PTZ
Dans l’ancien, les travaux éligibles ne doivent en principe pas commencer avant l’obtention du PTZ, sauf régimes particuliers comme certaines ventes d’immeubles à rénover ou opérations de location-accession.
Utiliser toute son épargne comme apport
Un apport important peut rassurer la banque, mais il est rarement pertinent de supprimer toute épargne de sécurité. Le financement doit tenir compte des dépenses qui suivront l’achat : déménagement, ameublement, travaux imprévus, taxe foncière et entretien du logement.
PTZ et financement immobilier à Nancy, Metz, Thionville et en Lorraine
Dans le neuf, le PTZ est accessible partout en France, sous réserve des conditions de ressources et de primo-accession. Un projet de maison neuve ou d’appartement neuf situé à Nancy, Metz, Thionville, Longwy ou dans une commune rurale de Lorraine peut donc être étudié.
Dans l’ancien, la situation est différente : la commune doit être classée B2 ou C et le programme de travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Le zonage doit être vérifié précisément pour chaque adresse, car deux communes proches peuvent relever de catégories différentes.
Pour les frontaliers travaillant au Luxembourg, les revenus étrangers doivent être déclarés dans l’étude du PTZ. La banque demandera notamment les justificatifs de salaires, les documents fiscaux et les éléments permettant de convertir et de sécuriser les revenus perçus à l’étranger.
Le rôle du courtier consiste alors à assembler les différentes lignes de financement, anticiper le futur remboursement du PTZ et présenter un montage compréhensible à la banque.
Conclusion
Le PTZ, la donation familiale et le prêt sur 25 ans peuvent permettre de rendre un projet immobilier réalisable en 2026.
Le PTZ réduit la part du financement soumise aux intérêts. La donation familiale renforce l’apport et diminue le besoin d’emprunt. La durée longue réduit la mensualité et peut améliorer le taux d’endettement.
Mais aucun de ces leviers ne doit être considéré isolément. Un financement solide doit également préserver le reste à vivre, conserver une épargne de sécurité et anticiper l’ensemble des remboursements futurs.
Chez Courtage et Vous, nous étudions les projets immobiliers à Nancy, Metz, Thionville, en Lorraine et dans toute la France. L’objectif est de déterminer les aides mobilisables, d’optimiser le plan de financement et de présenter le dossier aux établissements bancaires les plus adaptés au profil de l’emprunteur.
FAQ — PTZ, donation familiale et prêt immobilier long
Oui. Une donation familiale peut servir d’apport personnel tandis que le PTZ finance une partie de la résidence principale. Le PTZ doit néanmoins être complété par au moins un autre prêt immobilier et la banque reste libre d’apprécier la solvabilité du ménage.
Quel est le montant maximal du PTZ en 2026 ?
Il n’existe pas de montant maximal unique. Le calcul dépend du coût plafonné de l’opération, de la commune, du nombre d’occupants, des ressources du foyer et du type de logement. La quotité peut atteindre 50 % pour certains appartements neufs, mais seulement 30 % pour une maison individuelle neuve.
Le PTZ est-il possible pour acheter une maison neuve en 2026 ?
Oui. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027, le PTZ peut financer l’achat ou la construction d’une maison individuelle neuve partout en France, sous réserve des conditions de revenus et de primo-accession.
Peut-on obtenir un PTZ pour un logement ancien ?
Oui, mais le logement doit être situé en zone B2 ou C et les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Des exigences de performance énergétique et de délai de réalisation s’appliquent également.
Combien les parents peuvent-ils donner à un enfant sans droits ?
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à chaque enfant tous les quinze ans. Sous conditions, un don familial supplémentaire de 31 865 euros peut également être exonéré. Jusqu’au 31 décembre 2026, une exonération temporaire spécifique peut s’ajouter pour certains achats dans le neuf ou travaux de rénovation énergétique.
L’exonération temporaire de donation s’applique-t-elle à l’achat d’un logement ancien ?
Non pour l’achat ancien lui-même. L’exonération temporaire vise l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA. Elle peut aussi concerner certains travaux de rénovation énergétique éligibles réalisés dans la résidence principale du bénéficiaire.
Une donation familiale doit-elle être déclarée ?
Oui. Le bénéficiaire doit déclarer le don, même lorsqu’aucun impôt n’est dû. Depuis 2026, la télédéclaration est la règle générale, mais le formulaire 2735 reste requis pour certaines exonérations spécifiques, notamment le dispositif temporaire lié au logement neuf et à la rénovation énergétique.
Quelle est la différence entre une donation et un prêt familial ?
Une donation n’est pas remboursable. Un prêt familial doit être remboursé et constitue une dette. Au-delà de 5 000 euros, le prêt entre particuliers doit être déclaré à l’administration fiscale.
Peut-on emprunter sur 27 ans ?
La durée normale maximale est de 25 ans. Une tolérance de deux années de différé peut s’appliquer lorsque l’entrée dans le logement est retardée, notamment dans certains projets de construction, de VEFA ou de travaux importants. Il ne s’agit pas d’un prêt classique amorti sur 27 ans.
Un prêt sur 25 ans augmente-t-il la capacité d’emprunt ?
Il peut l’augmenter en réduisant la mensualité et le taux d’endettement. Mais il augmente aussi le coût total des intérêts et de l’assurance. La banque vérifie également le reste à vivre, l’âge des emprunteurs, la stabilité professionnelle et la gestion des comptes.
Le PTZ est-il automatiquement accordé lorsqu’on respecte les plafonds ?
Non. Même lorsqu’un ménage respecte les conditions réglementaires, la banque examine sa capacité de remboursement et ses garanties. Elle n’a pas l’obligation d’accorder le PTZ ou le prêt principal.
Quelles pièces préparer pour une donation utilisée comme apport ?
Il faut généralement fournir la preuve du virement, la déclaration fiscale du don, l’identité du donateur et les justificatifs d’origine des fonds. Selon le montant et la situation familiale, un acte notarié peut être recommandé.