Financer un achat en SCI : apport, revenus locatifs et garanties bancaires
- Geoffrey Hochlander
- Conseil Financier, Courtage, Courtage et Vous, Immobilier
Acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière) peut être une excellente solution pour investir à plusieurs, organiser son patrimoine ou préparer une transmission.
Mais lorsqu’il faut financer l’acquisition, les choses sont parfois un peu moins simples.
Contrairement à un achat immobilier classique réalisé en nom propre, la banque ne va pas uniquement regarder le prix du bien et les revenus des emprunteurs. Elle va également analyser la structure de la SCI, les associés, l’apport, les loyers attendus et les garanties proposées.
Alors, comment fonctionne réellement le financement d’un achat en SCI ? Quel apport prévoir ? Quelle part des loyers la banque va-t-elle retenir ? Et quelles garanties peut-elle demander ?
On fait le point.
Peut-on emprunter directement avec une SCI ?
Oui.
Une SCI peut tout à fait souscrire un prêt immobilier pour acheter un appartement, une maison, un immeuble ou tout autre bien immobilier compatible avec son objet social.
Dans ce cas, c’est bien la SCI qui devient propriétaire du bien et emprunte auprès de la banque.
Pour autant, cela ne veut pas dire que la banque va uniquement regarder la société.
Lorsqu’une SCI vient d’être créée, elle n’a généralement aucun historique bancaire, aucun bilan et parfois aucun revenu.
La banque va donc naturellement s’intéresser aux personnes qui se trouvent derrière la société : les associés.
Elle va notamment regarder leurs revenus, leurs crédits en cours, leur épargne, leur patrimoine, leur situation professionnelle et leur capacité à faire face au remboursement du prêt si le bien rencontre une période de vacance locative ou un imprévu.
En pratique, la qualité financière des associés reste donc déterminante dans la majorité des financements de SCI familiales ou patrimoniales.
Quel apport faut-il prévoir pour acheter en SCI ?
Il n’existe pas de règle légale imposant obligatoirement 10 %, 15 % ou 20 % d’apport pour financer un achat immobilier en SCI.
Chaque banque possède sa propre politique.
L’apport demandé va surtout dépendre du projet et du profil des associés.
Une banque pourra être plus exigeante si le bien nécessite beaucoup de travaux, si sa rentabilité locative est faible, si les associés sont déjà fortement endettés ou s’ils disposent de peu d’épargne après l’opération.
À l’inverse, un dossier présentant des revenus confortables, une épargne importante, un patrimoine déjà constitué et un projet locatif cohérent pourra parfois obtenir une quotité de financement plus importante.
Dans de nombreux dossiers, l’apport sert au minimum à couvrir tout ou partie des frais de notaire et des frais liés à l’acquisition.
Mais là encore, il ne faut pas présenter cela comme une règle absolue.
Certaines banques peuvent accepter de financer une part plus importante du projet lorsque le dossier le permet.
Apport au capital ou compte courant d’associé ?
C’est une question qui revient très souvent lors de la création d’une SCI.
Les associés peuvent apporter de l’argent directement au capital social de la société.
Mais ils peuvent également financer une partie du projet par l’intermédiaire d’un compte courant d’associé.
Concrètement, l’associé avance de l’argent à la SCI.
Cette somme apparaît alors comme une dette de la SCI envers l’associé.
C’est parfaitement possible.
En revanche, lorsqu’un compte courant d’associé représente une partie importante de l’apport, la banque peut demander qu’il soit bloqué pendant une certaine période ou que son remboursement intervienne après celui du prêt bancaire.
L’objectif est simple : éviter que l’associé récupère immédiatement son argent une fois le financement mis en place.
Il faut donc réfléchir dès le départ à la façon dont l’apport sera injecté dans la SCI.
Comment la banque prend-elle en compte les loyers ?
C’est probablement l’un des sujets les plus importants dans un financement locatif.
Les loyers générés par le bien peuvent être pris en compte dans l’étude bancaire.
Cela concerne aussi les loyers futurs du bien que la SCI souhaite acheter.
Mais la banque ne retient généralement pas 100 % du loyer.
Pourquoi ?
Parce qu’elle doit prendre en compte les différents risques liés à la location : vacance du logement, impayés, entretien, charges ou encore travaux.
Le Haut Conseil de stabilité financière, le HCSF, prévoit donc qu’une décote prudente soit appliquée aux revenus locatifs.
La banque retient-elle obligatoirement 70 % du loyer ?
Non.
C’est une règle que l’on entend souvent, mais ce n’est pas une obligation réglementaire.
Le HCSF ne dit pas que les banques doivent systématiquement retenir 70 % des loyers.
Il leur demande simplement d’appliquer une décote prudente.
Chaque établissement possède donc sa propre méthode.
Certaines banques peuvent effectivement retenir environ 70 % du loyer, mais d’autres peuvent avoir une approche différente.
Prenons un exemple.
Une SCI souhaite acheter un appartement qui sera loué 1 000 € par mois.
Si la banque retient 70 % du futur loyer, elle intégrera 700 € de revenus locatifs dans son analyse.
Mais ce taux de 70 % correspond à la politique de la banque, pas à une règle imposée à tous les établissements.
C’est une différence importante.
Et le calcul différentiel ?
Autre sujet régulièrement rencontré dans les investissements locatifs : le fameux calcul différentiel.
Il consiste, de façon simplifiée, à déduire le loyer de la mensualité du crédit avant d’intégrer le résultat dans l’endettement.
Cette méthode pouvait rendre certains investissements locatifs beaucoup plus faciles à financer.
Mais ce n’est plus la méthode retenue dans le calcul réglementaire du taux d’effort prévu par le HCSF.
Aujourd’hui, les revenus locatifs sont intégrés aux revenus après application d’une décote, tandis que la mensualité du crédit reste comptabilisée dans les charges.
Il faut donc être prudent lorsqu’on entend encore parler du calcul différentiel comme d’une règle bancaire générale.
Une SCI peut-elle dépasser les 35 % d’endettement ?
C’est là que le financement en SCI devient plus technique.
Pour un particulier qui achète un logement, le cadre fixé par le HCSF prévoit généralement un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise.
Mais pour une SCI, la situation est plus nuancée.
Selon la nature du prêt, la structure de la société et la manière dont la banque analyse l’opération, le financement peut être étudié différemment.
Pour les prêts à une SCI entrant dans le champ de la décision HCSF, il n’est généralement pas possible de calculer un taux d’effort. Le dossier relève alors a priori de la marge de flexibilité. Si la banque analyse le prêt « par transparence » comme un prêt à des co-emprunteurs, elle peut calculer le taux d’effort des associés dans les mêmes conditions.
Dans certains dossiers, la banque va notamment analyser les associés « par transparence », en regardant leurs revenus et leurs charges personnelles comme s’ils étaient directement emprunteurs.
Dans d’autres situations, l’analyse sera davantage centrée sur la capacité financière globale du projet et de la société.
Il serait donc faux de dire qu’une SCI est automatiquement limitée exactement comme un particulier.
Mais il serait tout aussi faux de penser que créer une SCI permet de contourner facilement les règles d’endettement.
Une SCI n’efface pas l’endettement des associés.
La banque cherche avant tout à savoir si le projet peut être remboursé durablement.
Ce que la banque va réellement regarder
Au-delà du simple taux d’endettement, l’établissement bancaire va analyser l’ensemble du projet.
Il pourra notamment regarder :
- le prix d’achat du bien ;
- le montant du prêt demandé ;
- l’apport des associés ;
- le montant des loyers attendus ;
- la cohérence du loyer avec le marché local ;
- la mensualité du crédit ;
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété ;
- les travaux à prévoir ;
- la rentabilité du projet ;
- les revenus des associés ;
- leurs crédits déjà en cours ;
- leur épargne disponible après l’opération ;
- leur patrimoine immobilier existant.
Lorsqu’un bien est déjà loué, les baux et les loyers réellement encaissés constituent évidemment des éléments intéressants pour la banque.
Lorsqu’il s’agit d’un bien vacant, une estimation locative sérieuse et réaliste peut aider à sécuriser le dossier.
Il faut éviter de gonfler artificiellement les loyers espérés pour améliorer la rentabilité sur le papier.
Les banques connaissent généralement très bien les niveaux de loyers pratiqués localement.
SCI à l’IR ou SCI à l’IS : est-ce important pour la banque ?
Oui, même si ce n’est pas le seul élément qu’elle regarde.
Une SCI peut notamment être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou choisir, dans certaines situations, l’impôt sur les sociétés (IS).
Dans une SCI à l’IR, les résultats sont généralement répartis fiscalement entre les associés en fonction de leurs droits dans la société.
Dans une SCI à l’IS, c’est la société elle-même qui paie l’impôt sur son résultat.
Ces deux régimes ont des conséquences très différentes en matière de fiscalité, de comptabilité, d’amortissement et de taxation lors de la revente.
La location meublée doit également être étudiée avec attention, car elle constitue fiscalement une activité commerciale et peut, dans certaines situations, entraîner l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés.
Le choix entre IR et IS ne doit donc pas être réalisé uniquement parce qu’un régime semble plus intéressant à court terme.
Il faut réfléchir à l’ensemble de la stratégie patrimoniale.
Dans ce domaine, l’accompagnement d’un notaire ou d’un expert-comptable peut être utile avant même de créer la SCI.
Quelles garanties la banque peut-elle demander ?
Comme pour un prêt immobilier classique, la banque va chercher à sécuriser le remboursement du crédit.
Plusieurs types de garanties peuvent être utilisés.
L’hypothèque
La banque peut prendre une hypothèque directement sur le bien détenu par la SCI.
Si la SCI ne rembourse plus son prêt, cette garantie permet à la banque d’engager une procédure afin de récupérer sa créance sur le bien.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Elle a remplacé l’ancien privilège de prêteur de deniers, plus connu sous le nom de PPD.
Elle peut notamment être utilisée pour garantir le financement de l’achat d’un bien immobilier existant.
Elle ne peut cependant pas garantir tous les types de financements, notamment certains travaux ou une acquisition en VEFA.
La caution d’un organisme spécialisé
Selon les banques et la nature du dossier, il est également possible qu’un organisme de cautionnement garantisse le crédit.
Mais tous les organismes n’acceptent pas nécessairement toutes les SCI.
Les conditions peuvent notamment dépendre de la composition de la société, du bien financé et du profil des associés.
La caution personnelle des associés
C’est un point à ne surtout pas négliger.
La banque peut demander à un ou plusieurs associés de se porter caution personnelle du prêt de la SCI.
Cela signifie que si la SCI ne rembourse plus son crédit, la banque pourra, selon les modalités prévues dans l’acte de cautionnement, demander le paiement aux personnes qui se sont portées cautions.
Il est donc essentiel de regarder attentivement le montant, la durée et les conditions du cautionnement avant de signer.
Responsabilité des associés : une confusion fréquente
Les associés d’une SCI sont déjà responsables des dettes de la société dans les conditions prévues par le Code civil.
Cette responsabilité est notamment proportionnelle à leur participation dans le capital.
Un créancier doit néanmoins avoir d’abord poursuivi la SCI sans succès avant de pouvoir agir contre un associé.
Mais cela ne doit pas être confondu avec une caution personnelle donnée à la banque.
Ce sont deux mécanismes différents.
Lorsqu’un associé signe une caution personnelle ou solidaire, il prend un engagement supplémentaire envers la banque.
C’est pourquoi cet élément mérite d’être étudié aussi sérieusement que le taux du crédit.
Garantie bancaire et assurance emprunteur : ce n’est pas la même chose
Autre confusion fréquente.
L’hypothèque ou le cautionnement servent à sécuriser le prêt pour la banque.
L’assurance emprunteur protège contre certains événements qui peuvent toucher les personnes assurées : décès, invalidité, incapacité de travail ou perte totale et irréversible d’autonomie selon le contrat souscrit.
Une banque peut donc demander à la fois :
- une garantie sur le prêt,
- et une assurance emprunteur sur un ou plusieurs associés.
Quels documents préparer pour financer une SCI ?
Un financement en SCI demande généralement un dossier un peu plus complet qu’un achat immobilier classique.
Pour une SCI en cours de création, il faudra notamment pouvoir présenter :
- le projet ou les statuts définitifs de la SCI ;
- l’identité des associés et du gérant ;
- la répartition du capital ;
- l’origine de l’apport ;
- les justificatifs de revenus des associés ;
- les avis d’imposition ;
- les relevés bancaires ;
- les crédits déjà en cours ;
- l’épargne disponible ;
- le compromis de vente ;
- le DPE ;
- les devis de travaux éventuels ;
- la taxe foncière ;
- les baux lorsqu’ils existent ;
- une estimation locative lorsque le logement n’est pas encore loué.
Si la SCI existe déjà, la banque pourra également demander ses déclarations fiscales, ses bilans lorsqu’ils existent, ses relevés bancaires et le détail de ses crédits en cours.
Plus le dossier est clair dès le départ, plus il sera facile à présenter aux établissements bancaires.
Financer un achat en SCI : ce qu’il faut retenir
Une SCI peut parfaitement emprunter pour réaliser un investissement immobilier.
Mais contrairement à ce que l’on peut parfois lire, la simple création d’une société ne transforme pas automatiquement un dossier difficile en dossier finançable.
La banque regarde le projet dans son ensemble.
Elle va s’intéresser à la qualité du bien, aux loyers attendus, à l’apport, à la situation financière des associés et aux garanties proposées.
Il n’existe pas non plus de règle imposant systématiquement 20 % d’apport ou exactement 70 % de prise en compte des loyers.
Chaque banque possède ses propres critères.
C’est précisément pour cette raison que la préparation du dossier et le choix de l’établissement bancaire peuvent avoir autant d’importance que le taux proposé.
Chez Courtage et Vous, nous étudions le projet dans son ensemble : situation des associés, structure de la SCI, apport, revenus locatifs, endettement, garanties et stratégie bancaire.
Notre objectif est de présenter le dossier auprès des établissements les plus adaptés au projet et à la situation des associés.
Parce qu’un financement en SCI ne se résume pas à rechercher un taux : il faut avant tout construire un financement cohérent et défendable.
FAQ – Financer un achat immobilier en SCI
Peut-on acheter en SCI sans apport ?
Oui, aucun texte n’impose un pourcentage minimum d’apport pour obtenir un prêt immobilier en SCI.
En revanche, la banque reste libre d’exiger un apport en fonction du risque du dossier.
Peut-on mettre l’apport sur le compte courant d’associé ?
Oui.
Un associé peut avancer de l’argent à la SCI via son compte courant d’associé.
La banque peut cependant demander que cette somme reste bloquée pendant une certaine période.
Quelle part des loyers est retenue par la banque ?
Il n’existe pas de pourcentage unique.
Certaines banques utilisent une pondération proche de 70 %, mais le HCSF ne fixe pas ce taux.
Il impose simplement une décote prudente afin de tenir compte du risque locatif.
Les futurs loyers peuvent-ils être pris en compte ?
Oui.
Les loyers prévisionnels du bien financé peuvent être intégrés dans l’analyse bancaire, sous réserve de leur cohérence avec le marché et de la décote appliquée par l’établissement.
Une SCI permet-elle de dépasser les 35 % d’endettement ?
Pas automatiquement.
Le traitement des SCI est plus complexe que celui d’un emprunteur particulier, mais créer une SCI ne permet pas de faire disparaître l’endettement des associés.
La banque analysera toujours la capacité réelle de remboursement du projet.
Peut-on faire un prêt immobilier sur 25 ans avec une SCI ?
Cela dépend de la banque, de la nature du projet et du profil des associés.
Certaines banques acceptent des durées longues pour les SCI patrimoniales, tandis que d’autres limitent davantage les durées de financement.
Quelle garantie peut être utilisée pour un prêt SCI ?
Selon le dossier, la banque peut utiliser une hypothèque, une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, un organisme de cautionnement ou demander une caution personnelle aux associés.
Les associés sont-ils responsables du prêt de la SCI ?
La SCI est juridiquement l’emprunteur.
Mais les associés disposent d’une responsabilité prévue par le Code civil et peuvent également prendre un engagement supplémentaire lorsqu’ils se portent personnellement caution du financement.
Un créancier doit toutefois avoir d’abord poursuivi la SCI sans succès avant d’agir contre un associé.
SCI à l’IR ou SCI à l’IS : quelle solution choisir ?
Il n’existe pas de réponse universelle.
Le choix dépend notamment des revenus des associés, de la durée de détention prévue, de la stratégie patrimoniale et de la fiscalité à la revente.
Il est préférable d’étudier ce choix avec un professionnel avant de créer la société.
Vous avez un projet immobilier en SCI ?
Courtage et Vous peut analyser la structure de votre SCI, les revenus locatifs, l’apport, l’endettement et les garanties afin de présenter un financement cohérent aux banques.
Sources
- Haut Conseil de stabilité financière – règles relatives aux conditions d’octroi des crédits immobiliers et FAQ HCSF.
- Ministère de l’Économie et des Finances.
- Direction générale des Finances publiques – fiscalité des SCI.
- Service-Public.fr – garanties hypothécaires.
- Légifrance – articles 1857 et 1858 du Code civil relatifs aux sociétés civiles.
- ANIL – financement immobilier et assurance emprunteur.
- Notaires de France – garanties des crédits immobiliers.
Les informations présentées dans cet article sont générales. La situation juridique, fiscale et bancaire d’une SCI dépend de sa structure, de ses associés et du projet envisagé. Une étude personnalisée peut donc être nécessaire.
